一、项目概况

（一）项目背景和内容

2012年获得建德市发展和改革局可研批复，2019年1月取得建德市住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》：用地单位是葛家村，用地性质是村庄公共服务设施用地（V21），用地面积3568m²，批准建筑面积12630m²。2019年8月项目主体建设工程开工，合同造价2751.08万元，实际竣工时间为2020年5月28日，2021年12月30日结算审定造价2735.07万元。2022年1月取得浙(2022)建德市不动产权第0001020号，用途为文体娱乐用地/非住宅，土地使用权面积3551 m²/房屋建筑面积10624.99m²。该建筑为高层建筑，层数为地上11层，地下1层。

为确保综合楼正常运营使用，依托主体建设工程项目，葛家村又陆续立项实施多个工程和采购项目，这些子项目实施流程为村立项、梅城镇村级项目领导小组审批或备案、预算审核、结算审计、验收等。

（二）项目使用用途

主楼1层为党群服务中心、金柠酒店和柠檬公寓（青年公寓）前台；主楼2层、4层闲置、主楼3层及裙楼3层为启程家宴娱乐中心（棋牌餐饮），5～8楼为柠檬公寓、9～10楼为金柠酒店、11楼为创客中心（电商直播共富工坊），裙楼1～2层合一层为文化礼堂。

（三）项目投资情况

项目资金投入：该项目2012年可研批复投资额2660万元，发改局最新备案金额5040万元。依据三资中心财务凭证附件对2018年1月至2024年10月与综合楼建设相关支出进行统计，合计金额4321.42万元。其中：工程及采购项目3819.63万元；建设费用249.82万元；贷款担保费26.77万元，利息225.20万元。

项目资金来源：包含政府补助395万元，银行贷款1100万元，余下为自有资金。

二、绩效分析及评价结论

（一）项目绩效分析

1.项目决策

通过建德市发展和改革局可研批复以及村民代表大会决策。

2．项目组织管理

该建设项目实行“村主体、镇监管、市督导”的管理机制。

村“两委”（党组织、村委会）负责项目监管，村监会参与村级工程项目监督，梅城镇建立工程项目管理领导小组，承担主要监管职能。工程项目履行立项、预算、招标、合同、建设、审价、验收、付款、归档等流程。

3．项目效益情况

（1）经济效益

租金收入合计188.62万元，其中2022年租金63.36万元、2023年租金45.26万元、2024年租金47.5万元、2025年1-3月租金12.5万元，余20万元为9-10层租金，因约定以消防验收通过日计租，目前尚未通过验收，故不确定对应租期。

创客中心目前无经济收益。

（2）社会效益

①党群服务中心：设置党员活动室、党务公开栏、办事窗口、村务议事室等，便于党员、村民活动及办事，为民情工作提供了多样化的通道和途径。

②创客中心：招引乡贤、大学生、专业技能人才加盟进驻工坊带动周边村社返乡青年达成零技能入职培训上岗，实现在家门口就业增收，为乡村振兴、产业兴旺、共同富裕提供“村兴民富企强”葛家样本。

③文化礼堂：丰富了农民群众的文化生活，提升了乡村文明程度，筑牢了农村精神家园。

（3）满意度

搜集到的64份调查问卷结果显示葛家村党群服务中心和文化礼堂的满意度均为98.44%，1人对党群服务中心整体评价一般，1人对文化礼堂整体评价不满意。

（四）评价结论

从项目决策、过程管理、项目产出及项目效益等维度对葛家村综合楼建设项目绩效情况进行评价，根据评价指标体系进行评分。评价总分值100分，得分为63.8分，评价等级为“中”。

三、存在的问题

（一）项目建设违反基本建设程序

1．实际建设内容与立项批复不符。

梅城镇葛家村批复的建设内容、投资估算与本项目实际情况不匹配，未能获取该批复对应的可行性研究报告。

2．项目缺乏事先整体统筹规划、设计与实施。

评价发现，葛家村对综合楼建设项目的理解局限于主体施工项目，未考虑前期费用、筹资成本以及为满足各楼层正常运营需要同步配套实施的子项目，影响项目绩效。

3．项目投资额变更无控制。

2012年，发改局可研批复本项目投资额2660万元，但评价组又获得3张发改局备案信息表，分别为3200万元，3700万元，5040万元（最新版）。评价期间本项目未获得对应变更原因及审批记录。

4．项目使用功能变更未完整履行变更手续。

综合楼建设项目使用功能与原设计不符。且截至2024年11月12日，9～10层未通过消防验收，也未按要求缴纳土地年收益金。

5．未办理竣工决算手续。

葛家村综合楼建设项目未办理竣工决算手续，不符合财政部 农业农村部《农村集体经济组织财务制度》（财农〔2021〕121号）规定要求。

6.部分子项目验收流于形式。

项目验收时，未规范填写《建德市政府采购验收反馈表》，其中设备名称、品牌规格型号、数量、单价、金额等字段均空白，仅验收人员签字，验收流于形式。

7.档案管理意识不足，存档不完整。

该项目档案管理不规范。存档资料中缺少项目立项、初设、施工图设计、实施、竣工等阶段的一系列项目文档，也未将与其相关的所有子项目资料归档成册。

（二）固定资产相关账务处理错误

固定资产相关账务处理错误，导致账面资产与实物资产难以一一匹配，资产盘点困难，存在资产流失无法及时发现的风险。

（三）项目投资收益率低

1.创客中心经济效益未达预期。

2.项目整体投资收益率低，未来经济效益不容乐观。

四、相关建议

（一）加强项目过程管理，严格履行必要基建程序。

建议葛家村严格执行工程立项、招投标、工程实施、变更、验收、归档等各项管理制度，履行法定的基本建设程序。属地乡镇部门加强对村级工程的审查，定期对村工程建设项目进行督查，发现违规情况，及时督促整改。

（二）及时调整规范相关账务，规范资产管理

建议葛家村依据批复的具体建设内容调整该项目相关账务处理，做到账实相符。建议职能部门加强村干部、财务人员的财务制度、工程管理知识的培训，提高他们对村级工程日常管理的意识和能力。

（三）持续盘活经营性资产，逐步提升经济效益。

一方面及时整改问题申报消防验收，获得资产收益；一方面强化对市场情况调研，通过资产入股、承包、租赁等形式，用好“创客”阵地，完善商业合作模式，因地制宜探索发展集体经济，逐步提升综合楼运营的经济效益。