各镇、乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门、单位：   

《建德市拆迁安置房全过程代建开发实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

建政办函（2023）41号.pdf

建德市人民政府办公室     

2023年8月7日

（此件公开发布）

建德市拆迁安置房全过程代建开发实施办法

为加快安置房建设进度，提高安置房建设品质，依据《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》（杭建村改发〔2010〕54号）、《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》（杭村改攻坚办〔2018〕26号）等文件精神，根据我市实际，制定本办法。

一、总则

本办法所称的安置房全过程代建开发是指通过公开招标方式选择具备相应房地产开发资质的企业或由其牵头建筑施工企业组成的联合体，采用全过程代建开发管理模式建设安置房。待工程综合验收合格，完成城建档案备案、竣工财务决算完成后由代建开发单位整体移交给建设单位，建设单位按约定的价格和支付方式向代建开发单位支付费用。

全过程代建开发从前期审查表批复后开始，除征迁和监理、跟踪审计外，代建开发单位负责项目全过程开发及管理,根据企业性质对项目建设过程中涉及的咨询服务、设计、施工、设备采购等阶段进行发包及管理,以及工程综合验收后的产权首次登记办理移交，直至质量缺陷期满结束。

拟建安置房项目在建设范围、建设内容及配置、建设标准、投资额、建设周期明确后才可以采用代建模式建设。

二、代建开发单位确定

代建开发招投标工作统一纳入杭州建设工程招标平台实施，评标办法采用综合评分法，根据代建开发单位的资金实力、业绩、信誉、专业技术人员的配备、项目代建管理大纲的合理性、代建管理目标和保证措施、代建管理费报价、奖罚等因素，择优选择代建开发单位。

三、代建开发费用

（一）代建开发实行总价包干，包括工程建设过程中除征迁费用、跟踪审计、物业维修基金、监理费用以外的所有费用，原则上不允许调整。代建开发价格以建德市近年安置房单方全造价为基础，结合市场材料、人工、建设标准、设计规范等差异，由建设单位测算提出，经市拆迁安置房建设管理领导小组办公室联席会议审核后，并报市政府通过。

（二）代建开发费用按照以下类别进行分别支付：

1.建安工程费：按照项目形象进度支付，节点支付条件和比例按合同约定，质量缺陷期满后完成余款支付。

2.设计费用：按照进度支付，节点支付条件和比例按合同约定，项目竣工验收备案完成余款支付。

3.设备工程费：按照合同约定支付。

4.大市政配套工程费：包括水、电力、燃气、数字电视、通讯、信报箱工程等设计及施工,完成后按实际合同金额进行支付。

5.项目管理服务费：按照合同约定支付。

（三）代建开发费用按照以下方式进行分别支付：

1.设计费和项目管理服务费按合同由建设单位支付给代建开发企业；

2.建安工程费、设备工程费、大市政配套工程费按代建合同约定由建设单位支付给施工单位。

3.除已有约定的外，发生的第三方咨询服务、检测、规费等费用按代建合同约定由建设单位支付给第三方。

四、权利与义务

（一）建设单位的权利与义务：

1.负责提出项目使用功能配置和建设标准等。

2.负责项目建议书的编制及相关报批手续。

3.牵头组织拆迁安置房项目代建开发招标工作，编制招标文件，并依法择优选定代建开发单位。

4.负责与代建开发单位按照相关文件规定签订《代建管理合同》。

5.负责项目设计全过程决策。

6.负责代建项目各阶段发包方式的审核。

7.负责监理、跟踪审计单位招标工作，并与监理单位、跟踪审计单位签订合同。

8.负责落实项目建设资金，并按相关约定支付和结算资金。

9.负责代建开发单位提出投资估算、概算、预算、变更、结算的审核。

10.负责组织项目竣工验收，监督代建开发单位对建设工程质量、安全、进度的管理。

11.法律法规或代建开发合同中规定的其它权利与义务。

（二）代建开发单位的权利与义务（具体在招标文件及合同中约定）

1.将代建项目各阶段的发包方式报建设单位审核，通过完成审核的发包方式，择优选择代建项目的设计单位、施工单位(确定施工单位时应充分考虑相关企业的信用评价情况，择优录取)、设备和材料采购等。

2.进行工程质量、进度、安全文明施工等全过程科学管理,涉及文物、环境、绿化等其它需要的,按有关执行。

3.办理项目推进中的相关报审报批等各类手续。

4.做好工程进度报表的审核、签证，按月向建设主体上报工程进度、质量、安全、文明施工情况。

5.根据工程进度和约定向施工单位、设计单位和相关单位及时支付和结算资金。

6.核定的概算投资因国家政策调整、价格上涨、地质条件发生重大变化确需调整时,向建设单位提出调整概算申请。

7.组织工程中间验收、分户检验、专项验收；负责完成竣工备案、配套确认等工作；按合同约定向建设单位办理资产交付手续；办理项目权属登记手续；落实质量保修期内的保修责任，及时处理因施工质量等引起的各类投诉；负责竣工财务决算编制工作（竣工财务决算一般委托第三方）。

8.按照工程档案管理有关规定，对代建开发各个环节建立健全有关档案；负责工程技术资料的整理汇编和移交城建档案馆等工作；负责在办理工程移交时一并将工程档案及相关资料向建设主体和有关部门移交。

9.代建开发单位实施项目代建开发管理过程中,应自觉依规依法接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督管理。

五、代建开发程序

（一）拟代建开发的项目，建设单位提出申请报市拆迁安置房建设管理领导小组同意后实施，其中属重大行政决策事项的，应按照我市重大行政决策有关规定履行决策程序。

（二）建设单位通过公开招标方式择优确定代建开发单位,双方签订《代建管理合同》、《安全质量保证书》和《廉政责任书》。

（三）建设单位与代建开发单位签订的合同应约定以下内容：代建开发单位未能完全履行合同，擅自变更建设内容、建设规模、建设标准等，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格等问题，所造成的损失或投资增加额一律由代建开发单位承担并用代建开发单位支付的履约保证金抵付；履约保证金金额不足的，相应扣减代建开发单位的项目管理服务费；代建项目管理服务费不足的，由代建开发单位用自用资金支付。代建开发单位需按项目中标总价的2%向项目建设单位支付履约保证金，保证金可以以现金、银行保函等形式缴纳。

（四）代建开发单位产生后，在政府部门相关审批文件中，注明代建开发单位名称。

六、资金管理

（一）代建开发单位应设立专用账户，代建开发相关资金专款专用，完善资金报账拨付流程，便于项目资金管理和审计。同时，应向建设单位申报年度资金使用计划，严格资金管理，严格执行现行的各项财务会计制度。

（二）代建开发单位如遇《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》（杭建市发〔2018〕579号）文件规定的情形, 可按上述文件执行,并在合同中具体约定。

七、奖惩规定

（一）代建开发单位实施项目代建开发管理过程中,代建开发单位或相关人员如有违法违纪行为的,有权机关依法依规追究相应责任。

（二）施工期、施工期提前或延误和质量目标的奖惩由建设单位与代建开发单位在合同条款中明确。

八、附  则

本办法自2023年9月7日开始实施。